Что делать если вам предлагают заключить договор дарения вместо договора купли-продажи

Время от времени продавцам или покупателям недвижимости предлагают вместо договора купли-продажи подписать договор дарения. Поэтому давайте попытаемся в данной статье разобраться почему такое предлагают сторонам сделки.

Итак, передать недвижимость другому лицу можно только по договору купли-продажи или дарственному договору. Ещё существует редко используемый договор мены, но это в принципе по юридическим последствиям два договора купли-продажи.

Бывают несколько наиболее распространённых причин когда одна из сторон инициирует подписание дарственного договора вместо купли-продажи. Например, продавец иногда выступает инициатором дарственного договора в том случае когда ему нужно уйти от налога на прибыль. То есть, если продавец приобрёл свою квартиру или дом менее трёх лет назад, то он попадает на уплату налога на прибыль с суммы превышающий миллион рублей.

Также бывают случаи когда продавцу приходится показывать прибыль, связанную с продажи недвижимости и эта прибыль облагается налогом. Например, когда продавцом является юридическое лицо.

Бывают так же случаи когда инициатором заключения договора дарения является покупатель. Например, покупатель находится в браке, но уже думает о том, что скоро ему придётся разводиться. При этом он знает о том, что любая недвижимость купленная во время брака является совместно нажитым имуществом. И для того, чтобы уйти от последующего раздела этого имущества при расторжении брака он просит подписать дарственный договор вместо купли-продажи.

А теперь давайте разберём случаи по порядку. Итак, советуем в любых случаях всё-таки заключать тот договор, который полностью соответствует реальности. То есть, так чтобы все юридически заключённые документы описывали конкретные юридические факты.

Иначе говоря, если вы всё-таки приобретаете квартиру за конкретные деньги, то в договоре купли-продажи должны быть описаны именно факт сделки купли-продажи и указана та сумма, которую вы передаёте по этой сделке. В этом случае сделка наиболее безопасна.

Если же вам приходится делать сделку купли-продажи, а юридически заключать договор дарения, то возникает очень много рисков. В начале вам необходимо будет сделать дополнительные расписки, которые неизвестно как будут потом приняты судом. Зачем? Когда заключаете сделку купли-продажи (приобретаете недвижимость), всегда нужно думать о том, что может произойти при расторжении этого договора. И когда расторгается договор купли-продажи каждая из сторон получает то, что имела до заключения договора. То есть, продавец квартиры возвращает себе квартиру, а покупатель возвращает потраченные на приобретение квартиры деньги. А при расторжении договора дарения одариваемый, который на самом деле потратил деньги на приобретение этой квартиры может остаться ни с чем.

Вы должны понимать, что договор дарения, как и любой другой договор расторгнуть не просто, то есть нужны очень веские причины для того, чтобы его расторгнуть.

Но всё-таки представьте, что если это всё же произойдёт и бывший хозяин квартиры найдёт какие-то причины для подачи заявления в суд и договор дарения всё-таки будет расторгнут.

Что можно порекомендовать в этом случае? Существуют конкретные механизмы для того, чтобы минимизировать уплату налога на прибыль. Например, можно в купли-продажи указать затраты на неотъемлемые улучшения. То есть, вы разбиваете сумму сделки на сумму приобретения конкретной квартиры и сумму неотъемлемых улучшений.

Если у вас прямо сейчас стоит задача уйти от налога на прибыль, то советуем обратиться к бухгалтеру, опытному риелтору, чтобы вам прямо сейчас это дело объяснили и что-то конкретное посоветовали.

По поводу покупки квартиры по дарственному договору с тем, чтоб уйти потом от возможного раздела имущества. Если вы покупаете квартиру, но уже знаете заранее о том, что вам скоро предстоит расторгать брак, а всё имущество по семейному кодексу является совместным и вам придётся эту приобретенную квартиру поделить с супругой или супругом.

В этом случае советуем либо разобраться в семейных отношениях до сделки, либо заключить перед сделкой купли-продажи брачный контракт. То есть, можно пойти к нотариусу заключить брачный контракт, по которому приобретённая квартира будет уже в личной собственности конкретного супруга, который тратит деньги. И вы можете не волноваться, так как эта квартира не будет делимым имуществом при расторжении брака.

Оформить документы можно у следующих нотариусов:


Итак, уважаемые продавцы и покупатели недвижимости настоятельно рекомендуем если вы покупаете квартиру по сделки купли-продажи, платите деньги за квартиру, то и договор купли-продажи заключайте такой, который реально описывает полностью всю сделку.

Если же вас просят заключить дарственный договор вместо договора купли-продажи, то будьте очень аккуратны, потому что возникает риск остаться как без денег, так и без квартиры.

Удачных вам сделок.