«А вот это — алфавитная книга, зеркало жизни!»
архивариус Коробейников, «Двенадцать стульев»
- Что такое реестр имущественных прав
- Какие возможности предоставляет реестр имущественных прав
- Как получить информацию из реестра имущественных прав
- Кто имеет право регистрировать имущество в Украине
- Как зарегистрировать имущественные права в реестре недвижимости
- Обременение, арест
- Ошибки внесения информации в реестр
- Проверка квартиры на «чистоту» при покупке на вторичном рынке
Уже несколько лет прошло с того момента как введен новый порядок регистрации недвижимого имущества, но как показала нотариальная практика, огромное количество граждан об этом не знают либо имеют приблизительное представление, вследствие чего «крики о помощи» и вопросы почему я не могу продать (или купить) квартиру, как случилось, что я не являюсь владельцем квартиры, в которой живу, как оказалось что моя квартира записана на постороннего человека… до сих пор не редкость при подготовке сделок по купле-продаже недвижимости.
Несколько фактов:
До 2016 года «Свидетельство о праве собственности» можно было получить в солидной бумажной форме — на специальном бланке с водяными знаками. Цитируя профессора Преображенского из фильма «Собачье сердце» это была «Окончательная бумажка, фактическая, настоящая, броня!»
В современной Украине нет такого бумажного документа как «Свидетельство о праве собственности». Просто нет! Выдача свидетельства о праве на собственность больше не предусмотрена законодательством.
Право собственности на недвижимость подтверждается не бумажным документом, а записью в государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество. И только на основании этой записи или выписки из реестра можно совершать действия по отчуждению и передаче недвижимости. Другими словами, теперь продать квартиру или составить завещание на недвижимость, не внесенную в реестр, невозможно.
Круг регистраторов права собственности расширился за счет нотариусов. Теперь при совершении действий с недвижимостью у нотариуса можно одновременно зарегистрировать и право собственности. Также, теперь при оформлении договора, предметом которого является недвижимость, к нотариусу может обратиться собственник только с ИНН и документом, который удостоверяет его личность (при условии, что имущество внесено в реестр).
Зарегистрировать право собственности на недвижимость!Что такое реестр имущественных прав
«Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их обременений» унифицированная государственная платформа, которая начала работать в Украине с 1 января 2013 года. В соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений» — данная информационная система обеспечивает обработку, хранение и предоставление сведений о зарегистрированных имущественных правах, их обременений, а также информацию об объектах и субъектах этих прав.
В реестр была перенесена информация, которая ранее содержалась в 4 различных реестрах:
- Реестре прав собственности на недвижимое имущество;
- Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества;
- Государственном реестре ипотек;
- Государственном реестре обременений объектов движимого имущества
На сегодняшний день, вся информация об имущественных правах находится в единой базе данных – «Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их обременений».
Какие возможности предоставляет реестр имущественных прав
Государственный реестр прав на недвижимое имущество дает возможность, проверить каждого человека на предмет: есть ли у него собственность, зарегистрирована ли она, имеют ли место обременения, аресты, есть ли другие имущественные права (например аренда земли, аренда квартиры и т.д.)
Как получить информацию из реестра имущественных прав
Информацию из реестра можно получить через кабинет электронных сервисов https://www.kmu.gov.ua/service/informatsiya-z-reestru-rechovikh-prav
или обратившись к Государственному регистратору
Кто имеет право регистрировать имущество в Украине
Регистрацию недвижимого имущества имеют право осуществлять: государственные регистраторы и нотариусы. При нотариальном удостоверении сделки (купли, продажи, дарения и т.п.), нотариус осуществляет одновременно и государственную регистрацию права на недвижимое имущество, внеся соответствующую информацию в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Как зарегистрировать имущественные права в реестре недвижимости
Для того, чтобы зарегистрировать имущественное право на объект недвижимости, заявитель должен подать государственному регистратору, в ЦНАП или нотариусу — следующие документы:
- заявление о регистрации;
- документ, подтверждающий возникновение / изменение / прекращение права (договор купли-продажи объекта недвижимости, договор дарения, договор пожизненного содержания, договор ренты и т.п.);
- документ, подтверждающий уплату госпошлины / платы за выдачу выписки о регистрации;
- документы, удостоверяющие личность / полномочия заявителя (паспорт, идентификационный код ИНН).
Обременение, арест
Перед покупкой квартиры, дома, или любого другого объекта недвижимости, необходимо проверять нет ли на недвижимости «обременения», т.е. не наложен ли на это имущество запрет на использование и передачу прав.
Как правило, обременение имеет договорной характер, например при обращении в банк, получении кредита, оформлении договора ипотеки, передачи имущества в ипотеку может быть наложено обременение в виде запрета на отчуждение этого имущество. Таким образом, пока долг не погашен невозможно распоряжаться имуществом. Если недвижимость покупается в кредит, при оформлении покупки сразу же накладывается обременение в виде запрета отчуждения этого имущество до той поры пока не будут погашены все кредитные обязательства.
При оформлении договора пожизненного содержания (досмотра), на имущество пожилого человека, с которым составлен договор, также накладывается обременение, действующее до факта его смерти. В этом случае содержатель не имеет право распоряжаться этим имуществом, поскольку согласно договора досмотра, он должен досмотреть человека до его ухода из жизни. Это в свою очередь защищает права того, кого содержат, чтобы не получилось так, что он квартиру передал, а ему перестали оказывать помощь. После получения свидетельства о смерти, содержатель обращается к любому регистратору и снимает эти обременения, после чего может смело распоряжаться данной недвижимостью.
Арест на распоряжение имуществом может быть наложен и по инициативе правоохранительных органов, например, из-за совершенного преступления, предметом которого является это имущество, или если это имущество фигурирует в судебных спорах.
Ошибки внесения информации в реестр
При внесении информации в реестр могут возникать ошибки, связанные с человеческим фактором. Особенно часто это возникало при работе органов местного самоуправления, которые в отличие от нотариусов в большинстве своем не имеют достаточной квалификации и опыта при работе с реестром. Например в номере дома с буквой не вносится буква и объект или обременение невозможно идентифицировать. Т.е. крайне важно, чтобы регистратор точно и без ошибок внес в реестр всю полноту информации Ф.И.О., адрес, и другие данные. Наличие ошибок, «очепяток» может отравить жизнь владельцу недвижимости, так как замена всего лишь одной буквы на другую в адресе, разница в написании фамилии в реестре и документе удостоверяющем личность формально не дают право нотариуса идентифицировать личность или объект как одно и тоже лицо или объект недвижимости.
Проверка квартиры на «чистоту» при покупке на вторичном рынке
Прежде чем покупать квартиру, нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру.
Если у нынешнего собственника документы на квартиру были оформлены до 2007 года, когда еще БТИ не вели электронных реестров, значит, в нынешнем Реестре информации о данной квартире нет. Если собственники ничего с этой недвижимость не делали, например, купили в 1999 году, и сейчас решили продавать – никаким образом ни один регистратор или нотариус не увидит в Реестре этого права собственности. Поэтому, обязательно нужно обратиться к нотариусу, чтобы нотариус сделал запрос в бюро технической инвентаризации (БТИ) и получил информационную справку об этой недвижимости. И только после получения официального ответа от БТИ, подтверждающего всю информацию, которая есть на руках у продавца, можно считать, что данные документы действительны.
Если документы на квартиру относятся к периоду 2007-2013 г.г., когда уже работал электронный реестр БТИ, нотариус может самостоятельно поверить информацию по данной недвижимости.
Перед тем как заверить любой договор отчуждения, купли-продажи, дарения – нотариус проверяет покупателя и продавца в реестре должников. Если у покупателя есть обременения в реестре должников и ему запрещено распоряжаться деньгами (например, есть долги по алиментам), такой покупатель не сможет купить квартиру, пока не погасит долг.
Также нотариус проверяет реестр движимого имущества – там могут быть налоговые залоги, неуплата земельного налога и т.д. Нотариус не сможет заверить договор если у покупателя есть обременения в реестре движимого имущества и реестре должников.
Только после проверки покупателя в этих двух реестрах, нотариус проверяет владельца и квартиру в Реестре имущественных прав.
В Реестре недвижимое имущество проверяется по владельцу или по всем владельцам если их там несколько, причем проверка производится по ФИО и по ИНН отдельно, потому что старые обременения иногда вносились некорректно. Поэтому, при посещении нотариуса нужно убедиться, что проверка произведена и по ФИО, и по ИНН, и по адресу (квартире, дому, земле, кадастровому номеру, адресу земли).
Проверка недвижимости – обязанность нотариуса. Покупатель имеет право ознакомиться с результатами проверки, и по итогам принять решение о покупке или отказа от покупки данной квартиры.
Запросить проверку недвижимости у нотариуса