Оформление недвижимости. Украина 2024

Обязательно ли нотариально заверять договор купли-продажи квартиры?

Если речь идет об основном договоре купли-продажи — да, обязательно!
Это определено законодательством Украины.

Если говорить о предварительном — Гражданское законодательство не дает однозначного ответа на этот вопрос. Нигде не указывается, что предварительный договор должен составляться исключительно в нотариальной форме. С другой стороны, договор, не оформленный нотариально, это просто «договоренность на словах» и не имеет юридической силы. Другими словами, в случае несоблюдения одной из сторон своих обязательств, доказать свои права будет невозможно.

Законодательство предоставило достаточно широкую свободу для определения условий предварительного договора. Достаточно того, что одна сторона обязывается в определенный срок продать объект недвижимости другой стороне. Если стороны в предварительном договоре оговорили другие условия, то они тоже являются обязательными к выполнению.

Практика показывает, что правильным будет составлять предварительный договор в той же форме, в которой будет составляться основной договор купли-продажи. Это показала и практика самих нотариусов и решения судебных инстанций, которые рассматривали эти вопросы и пришли к мысли, что предварительный договор о продаже недвижимости должен удостоверяться нотариально.

Кроме того, встреча сторон сделки в нотариальной конторе дает возможность под присмотром нотариуса оговорить большинство назревших вопросов, закрепить их в конкретном соглашении и ссылаться на них в последующем основном договоре.

Например, если в предварительном договоре было указано, что за удостоверение договора платит покупатель и фиксируется цена, это указывает на то, что
— вторая сторона выразила намерение оплатить расходы по сделке
— эта сторона не планирует искать других покупателей и разрывать данное соглашение

Аналогично и для покупателя, это означает — не искать других предложений по недвижимости после подписания предварительного договора.

Людям, которые заверяют у нотариуса договоры не приходится сталкиваться с невозвратами и мошенниками.

Как правило непорядочные продавцы избегают нотариального заверения, (так как понимают, что нотариус все будет проверять) и предпочитают заключать не нотариальные договоры, а «договоры» на типовых шаблонах заготовленных агентствами недвижимости и тогда у продавца имеются возможности для злоупотреблений, например, взять задаток или аванс сразу у нескольких потенциальных покупателей а потом исчезнуть.

Привязаны ли место нахождения недвижимости или покупателя (продавца) к определенному месту?

Действия нотариуса совершающего удостоверение купли-продажи недвижимости совершаются либо в пределах действия конкретных нотариусов, либо в определенных с размещением недвижимости районах, либо в местах расположения и регистрации сторон предполагаемой сделки. В принципе любой нотариус имеет возможность удостоверить предварительный договор о купле-продаже недвижимости в любой стране.

Любой нотариус зарегистрированный в г. Киев, может заверять договоры купли-продажи недвижимости по всему городу Киеву.

Есть ли необходимость в предварительном договоре излагать все условия основного договора или только главные условия?

Стороны не обязаны излагать в предварительном договоре все условия, однако понятно, что если не обозначены существенные условия, предварительный договор теряет значительную часть своего веса и нивелируется как таковой.
Необходимо указать цену, которую можно «привязать» к иностранной валюте, порядок расчетов — до подписания основного договора, во время его подписания или будет иметь место рассрочка, расходы и порядок передачи недвижимого имущества и прочие существенные для обеих сторон условия.

Обязательно ли в предварительном договоре указывать цену?

Не обязательно, однако тогда этот договор опускается до документа, который никому не дает никаких гарантий, он теряет практический смысл. Например если в предварительном договоре оговорено, что квартира будет продана, но не указана сумма за которую будет осуществляться продажа, то где гарантия, что продавец не установит эту сумму «с потолка».

Возможно ли в дальнейшем изменить сумму сделки?

Стороны могут отойти от предварительных соглашений и договориться о новых ценах, порядках расчетов и договориться о новых, но обратите внимание – договориться, а не диктовать условия.

Как часто застройщики злоупотребляют своими правами?

Фактически застройщики не злоупотребляют.
Юридический отдел застройщика создает такую форму договора, которая позволяет им прерывать, переадресовывать, манипулировать и т. д. условиями договора.

Застройщики довольно часто создают ситуации при которой занимают позицию — или подписываете договор или не подписывайте вообще. Они работают по типовым договорам, не хотят работать иначе и не желают вступать в длительные дискуссии по поводу обсуждения каких-либо пунктов договора.

В таких случаях оптимальным было бы предварительное изучение юристом или нотариусом условий договора и реальных обстоятельств его заключения, для того, чтобы квалифицированно оценить степень рисков. Возможно риски окажутся не настолько существенными или непреодолимыми, чтобы отказываться от покупки квартиры.

Можно ли составлять предварительный договор с обозначением предварительной цены в иностранной валюте?

Расчет в Украине производится исключительно в гривнах, однако есть возможность указать эквивалент суммы расчета в свободно конвертируемой валюте. Стороны могут указать, например, что сумма должна составлять эквивалент ста тысяч долларов США по курсу продажи доллара США в соответствующем банке или по курсу национального банка.

Как правильно указывать курс валюты — на момент подписания предварительного договора или основного?

Курс валюты указывается на момент подписания основного договора. И желательно привязываться к курсу валют в банке к которому имеет отношение продавец, потому что курс национального банка не всегда соответствует курсу банка через который будет проводиться расчет.
Бывают дни, когда этот курс существенно отличается и продавец, сделавший привязку к курсу национального банка, может потерять в конечном результате на этой разнице.

Как зафиксировать рассрочку платежа?

Например, когда при составлении договора была уплачена основная сумма, а на протяжении, например, года были произведены остальные платежи.

Это желательно прописать в предварительном договоре, чтобы стороны понимали для себя на каких условиях они будут составлять основной договор. Можно указать любую форму рассрочек, сроков, платежей, но есть проблема в том, что цена фиксируется в гривнах и если украинская гривна девальвирует, то учесть подобные риски уже невозможно.
Цена фиксируется в гривнах на день подписания основного договора. Далее она не может быть изменена. Покупатель обязан заплатить сумму в гривнах, которая зафиксирована в договоре купли-продажи.

Прописываются ли в предварительном договоре какие-либо условия его невыполнения?

Законодательством не предусмотрено никаких штрафных санкций и ответственности продавца или покупателя за невыполнение условий предварительного договора. Есть единая норма, которая говорит, что сторона, по вине которой не произошло подписание предварительного, договора обязана возместить потери другой стороне. Перечень того, какие именно потери должны быть возмещены стороной, нарушившей предварительный договор, не определены. Поэтому сторонам в предварительном договоре нужно указать, какие именно потери виновная сторона будет возмещать другой стороне.
Это могут быть расходы на оценку недвижимости, на подготовку документов, на рекламные услуги, на услуги риэлтора, возможно сумма за отказ от арендаторов которые есть в данный момент. Если все это не указать, то через суд будет крайне сложно доказать, что именно эти убытки понесла сторона, их суть и размер.

Возвращается ли залог и предоплата если договор будет отменен?

Да, действительно термины залог и аванс часто применяются в контексте оформления сделок с недвижимостью. В гражданском кодексе четко не прописано, чем является платеж — авансом, задатком, гарантийным обязательством или чем-то четвертым. Но судебная практика показывает, что деньги, переданные по предварительному договору являются авансом и если стороны считают, что сторона по вине которой не состоялось подписание основного договора должна понести штрафные санкции, желательно, что бы эти штрафные санкции не были кратны размеру этого аванса, а обозначались конкретной фиксированной суммой.

Судебная практика показывает, что термин залог нельзя использовать при подписании основного договора, хотя большинство риэлторов при подписании договора используют именно этот термин. На самом деле это не залог, а аванс. В гражданском кодексе термин залог так выписан, что его нельзя использовать, как инструмент предварительного договора. Например, нет юридически обоснованной возможности вписать в договор обязательство того, что если продавец не выполнил свои обязательства, то он будет обязан вернуть залоговую сумму в двойном размере, этот подход нельзя использовать в тексте предварительного договора.

Залог так прописан в действующем законодательстве, что уже должны иметь место какие-либо обязательства (денежные), например, договор купли-продажи, а тогда уже стороны имеют возможность договориться о залоге.

Можно ли при помощи предварительного договора обязать продавца подписать основной договор и передать объект недвижимости покупателю?

Действительно часто в предварительных договорах отмечаются условия, которые обязывают будущего продавца передать будущему покупателю недвижимое имущество несмотря на то, что он откажется, но закон не предусматривает такой возможности для покупателя. Если продавец откажется от сделки, покупатель не имеет возможности через суд обязать продавца, даже после внесения всей суммы после подписания предварительного договора. То есть единственная возможность – использование инструмента штрафных санкций зп неисполнение условий договора.

Гражданский кодекс не предусматривает возможность заставить продавца продать недвижимое имущество покупателю на основе предварительного договора или перевести право собственности на покупателя в результате каких либо судебных решений. Есть единственное решение хозяйственного кодекса, если стороны подписали предварительный договор и договорились о том, что какая-то из сторон направит другой текст основного договора и этот текст одобрен сторонами, тогда сторона может обращаться в суд про недействительность действий второй стороны. При этом одна сторона в этом случае должна быть или юридическим лицом, или, как минимум, частным предпринимателем.

Обязательно ли, чтобы одна из сторон была владельцем имущества?

Если речь идет о предварительном договоре, то нет жестких требований, что бы сторона продавца, которая подписывает предварительный договор и заявляет об намерении продажи недвижимого имущества бала владельцем этого имущества. У нас, например, наследники, которые еще не вошли в права собственности, а войдут лишь спустя пол-года, имеют право подписывать предварительный договор.

Не редки случаи, когда предлагаемый участок (к примеру) еще не приватизирован, отсутствуют средства для его приватизации, подписывается предварительный договор по которому продавец обязуется провести приватизацию имущества и участка, которые дадут возможность управлять данным имуществом.

Как можно проверить наличие имущества у продавца?

Прежде всего можно зайти на сайт министерства юстиции Украины, пройти аутентификацию и проверить наличие соответствующего имущества у продавца и наличие его в реестре. Однако на данный момент не все объекты размещены в базе. Вы можете обратиться к нотариусу, он сделает соответствующий запрос в БТИ на имущество, зарегистрированное до 2013-2014 года и получит информацию, принадлежит ли данная недвижимость вашему продавцу.

Что должен проверять нотариус, когда к нему обращаются с целью купли-продажи недвижимости?

При составлении предварительного договора отсутствуют какие-либо перечни для проверки нотариусом при составлении предварительного договора. Сейчас введен реестр должников относительно которых открыты исполнительные действия. Однако практика показывает, что профессиональные нотариусы, специализирующиеся в недвижимости, в любом случае осуществляют все эти проверки, чтобы в последующем они не стали препятствием для составления основного договора. И, как правило, нотариус сообщает покупателю про наличие условий препятствующих составлению основного договора, и если невозможно снять данные ограничения, нотариус не рекомендует продолжение сделки или предлагает тщательно обдумать ее продолжение и оформление.

Требует ли закон разрешение супруга (супруги) для составления предварительного договора?

По результатам реализации договора о купле-продаже недвижимости происходит распоряжение общим имуществом и тут обязательно разрешение супругов.
Для продавца разрешение супругов при составлении предварительного договора согласие супругов не является обязательным поскольку это не является распоряжением общей собственностью. Однако желательно при подписании предварительного договора получить на все эти действия разрешение супругов.

Нужно ли получить разрешение органов опеки на подписание предварительного договора, если прописан малолетний ребенок?

Если прописаны малолетние или несовершеннолетние дети, то для подписания основного договора согласие органов опеки является обязательным, для подписания предварительного договора это не является обязательным, но нужно иметь в виду, что нужно планировать время на перерегистрацию несовершеннолетних детей в другой объект недвижимости.

Можно требовать моральную компенсацию, кроме обозначенных в законе платежей, если одна из сторон уклоняется от выполнения обязательств по предварительному договору?

Требовать компенсацию можно исключительно по убыткам, которые являются результатом невыполнения условий договора другой стороной. Это убытки связанные с подготовкой документов, с оценкой объекта, юридические и нотариальные услуги, траты на подготовку объекта к продаже и т. д.
Компенсация моральных убытков не предусмотрена.

Какие расходы несут стороны при заключении предварительного договора?

Если говорить о Киеве, то стоимость заключения договора может колебаться от 500 до 3000-5000 грн. Это зависит от сложности предварительного договора, от стоимости услуг частного нотариуса и от различных условий обозначенных в договоре.
Если стороны предусматривают передачу аванса по предварительному договору, такой договор попадает под условие договоров предполагающих оценку и от суммы аванса стороны должны оплатить государственному или частному нотариусу государственный налог в размере 1% от суммы аванса. Это обязательный платеж, однако на эту сумму будет уменьшена государственная пошлина при заключении основного договора.

Для основного договора купли-продажи квартиры обязательными являются: 1% государственный налог за совершение нотариальных действий (от общей суммы, которая уменьшается, если была предварительная оплата при составлении предварительного договора, если сторонами была обозначена значительная сумма аванса).

Пример
Фактическая сумма договора составляет, 100 тысяч долларов США
Фактическая сумма предоплаты составляет 20 тыс. долларов США
Оставшаяся сумма равномерно выплачивается в течение определенного количества лет
1% высчитывается не из аванса, который оплачивался покупателем, а из общей, зафиксированной в договоре суммы

Можно ли переоформить квартиру другого региона Украины в Киеве?

Нужно уточнить что подразумевается под термином «переоформить»:

• купля-продажа квартиры
• или дарение квартиры
• или обмен квартиры
• или оформление квартиры по наследству
• или оформление квартиры по договору пожизненного содержания

В общем случае, чтобы переоформить квартиру в Киеве необходимо, чтобы имело место хотя бы одно условие:

• либо Владелец квартиры прописан в Киеве
• либо Покупатель квартиры прописан в Киеве
• либо квартира находится на территории Киева

Остались вопросы?

Безкоштовна консультація нотаріуса з нерухомості за телефоном +38 093 175-52-09

Договор купли-продажи квартиры